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Februar 2020

Nachhaltige Immobilientrends

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Sich wandelnde Nutzerpräferenzen, stetig steigende technische Anforderungen oder voranschreitender Innovationsdruck sorgen dafür, dass sich Immobilienlebenszyklen immer mehr verkürzen. Da die Immobilienbranche einen erheblichen Anteil an den gesamten nationalen CO 2-Emissionen verursacht, wird die Zukunftsfähigkeit verstärkt an der Berücksichtigung von Trends bemessen, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit von Immobilien verlängern.

Bauen ohne Abfall: Cradle to Cradle in der Immobilienbranche

Im Herbst, wenn die Blätter der Bäume sich verfärben und auf den  Boden fallen, wird deutlich, dass es so etwas wie Abfall und  Verschwendung in der Natur nicht gibt. Denn der aus den Blättern  entstehende Humus dient als Nahrung für andere Organismen, was wiederum  im Frühling dabei hilft, neue Blätter entstehen zu lassen. Dieser  Kreislauf ist das Vorbild für das Prinzip des “Cradle to Cradle”.

Angelehnt an die Kreisläufe in der Natur entwarfen der deutsche  Chemiker Michael Braungart und der US-amerikanische Architekt William  McDonough in den 90er Jahren das Prinzip des Cradle to Cradle. Dieses  wird oft als “C2C” abgekürzt und kann als „vom Ursprung zum Ursprung“  übersetzt werden.

Dabei werden Cradle to Cradle-Produkte bereits bei der Entstehung so  konzipiert, dass eine Wiederverwertbarkeit gewährleistet wird. Anders  als beim Recycling sollen Materialien ohne Qualitätsverlust immer wieder  für dieselbe Ware wiederverwendet werden: Aus einem Teppich entsteht  erneut ein Teppich und aus dem Holz eines Hauses ein neues Haus.

C2C ist die Vision einer abfallfreien Wirtschaft, bei der auch  soziale Gerechtigkeit bei der Rohstoffgewinnung eine zentrale Rolle  spielt. So wird auch die soziale Seite geprüft. Insgesamt erhofft man  sich also durch diesen Ansatz, dass keine gesundheits- und  umweltschädlichen Materialien mehr verwendet werden und dass alle Stoffe  dauerhaft Nährstoffe für natürliche Kreisläufe oder geschlossene  technische Kreisläufe sind.

Sich wandelnde Nutzerpräferenzen, stetig steigende technische  Anforderungen oder voranschreitender Innovationsdruck sorgen dafür, dass  sich Immobilienlebenszyklen immer mehr verkürzen. Da die  Immobilienbranche einen erheblichen Anteil an den gesamten nationalen  CO2-Emissionen verursacht, wird die Zukunftsfähigkeit verstärkt an der  Berücksichtigung von Trends bemessen, die die wirtschaftliche  Nutzbarkeit von Immobilien verlängern.

Standards und Zertifizierungen von nachhaltigen Immobilienprojekten

Ressourcenknappheit, demografischer Wandel und zunehmende ökologische  Anforderungen stehen beispielhaft für Faktoren, die sich neben vielen  weiteren langfristig auf die Zukunftsfähigkeit, den Wert und die Rendite  von Immobilien auswirken. In allen Bereichen der Immobilienwirtschaft  wird neben neuen gesetzlichen Vorgaben oder sich wandelnden  Nutzeranforderungen (Stichwort Barrierefreiheit, Smart home etc.) auch  die Umweltverträglichkeit zu einer festen Einflussgröße: Angefangen bei  Investitions- über Vermietungs- hin zu Finanzierungsentscheidungen. Die  Notwendigkeit einer ganzheitlichen Nachhaltigkeitsorientierung zur  Sicherung von Wettbewerbsvorteilen ist längst erkannt und in eine  Vielzahl von Standards, z.B. für Zertifizierungsvoraussetzungen,  einbezogen worden.

Bei den großen Immobilieninvestoren Europas findet inzwischen  Nachhaltigkeit im Sinne von ESG (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung)  in allen Produktkategorien und Investitionsentscheidungen  Berücksichtigung. Es bedeutet verantwortungsbewusstes Anlegen, wobei  Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungs-Kriterien gemeinsam mit  Risikofaktoren und finanziellen Kennzahlen in einen kontrollierten und  strukturierten Anlageprozess einfließen. Die unternehmerische  Verantwortung basiert auf drei Säulen: „Fiduciary Duty“,  „Intergenerational Responsibility“ und „Active Stewardship“. Risiken und  Chancen in den Investitionsentscheidungen werden als treuhänderische  Pflicht gegenüber Kunden, Investoren und Aktionären berücksichtigt  (Fiduciary duty). Ökologische und soziale Aspekte kommen im Rahmen von  Klimaschutz-Maßnahmen zum Tragen (Intergenerational Responsibility) und  Verantwortung wird aktiv übernommen – für die nachhaltige Entwicklung  von Wirtschaft und Gesellschaft (Active stewardship).

Bis zum Jahr 2050 werden rund sechs von zehn gewerblichen Immobilien  über 40 Jahre alt sein. Im Rahmen einer Investitionsplanung für einzelne  Objekte ist die Marktgängigkeit zentral, also die Möglichkeit, die  Immobilie nach einer gewissen Haltezeit wieder am Markt veräußern zu  können. Genau hierin zeigt sich die Abhängigkeit von bereits heute als  Standard geltenden ESG-Kriterien, nur dass die Umfänglichkeit dem  künftigen „state of the art“ wohl nur noch ansatzweise entspricht.

Schon jetzt reicht es nicht mehr aus, Nachhaltigkeit primär auf rein  ökologische Anforderungen zu beschränken. Künftig werden bei Neubauten  auch Aspekte wie Klimabeständigkeit (Resilienz) von Immobilien stärker  in die Planung mit einfließen. Auch die Flexibilität bei der Bauweise  und den Baumaterialien sowie die frühzeitige Integration von Maßnahmen  zur Erreichung übergeordneter Klimaziele können die Verlängerung der  wirtschaftlichen Nutzbarkeit einer Immobilie positiv beeinflussen.  Flexibel nutzbare Räume mit Sitz-Steh-Arbeitsplätzen, loungeartigen  Pausenbereichen und aktiven Besprechungsräumen sind hiernach bei der  Planung genauso zu berücksichtigen wie die Anpassungsfähigkeit in punkto  Deckenhöhe, Raumabmessungen, Möbel etc. Bei Neubauten und Sanierungen  relevant ist auch die Umweltverträglichkeit der verwendeten Baustoffe,  deren Herstellung und Transport (von der Produktion zur Baustelle)  genauso wie eine Vielzahl (technischer) Neuerungen in der  Gebäudeausstattung. Insbesondere die Idee so genannter Netto-Nullgebäude  erscheint in der Immobilienwirtschaft als zukunftsweisend in punkto  Nachhaltigkeit.

Nicht nur die Nachfrage nach energieeffizienten Gewerbeimmobilien  steigt bei Investoren und Mietern stetig, sondern ebenfalls die Zahl von  Benchmarking-Initiativen wie z.B. GRESB (Global Real Estate  Sustainability Benchmark). Sie sorgen für mehr Transparenz und  Vergleichbarkeit. Solche Zertifizierungsmaßnahmen machen den Faktor  Energieeffizienz zu einem wesentlichen Instrument der Wertschöpfung:  Über das Erreichen eines ökologischen Nutzens wird mit Geldeinsparungen  eine Werterhöhung von Vermögenswerten erzielt.

Bei den vielbeachteten «Principles for Responsible Investment» (PRI)  handelt es sich um ein internationales Investoren-Netzwerk. Alle  Unterzeichner verbindet die Verpflichtung zur Umsetzung gemeinsamer  Grundsätze für verantwortungsbewusstes Investieren und zur jährlichen  Veröffentlichung von Transparenzberichten. Ein weiteres Qualitätsmerkmal  ist das GRESB-Rating als globale Benchmark für die  Immobilienwirtschaft. GRESB ist das führende Bewertungssystem zur  Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienunternehmen und  Immobilienfonds. In der Gewichtung von sieben unterschiedlichen Aspekten  entsteht der sogenannte GRESB Score, der wesentlich zur Transparenz der  Immobilienwirtschaft in Nachhaltigkeitsfragen beiträgt.

Im Jahr 2017 haben über 850 Immobilienunternehmen und Immobilienfonds  am GRESB Rating teilgenommen. Diese verwalteten zusammen ein Vermögen  von 3,7 Billionen US-Dollar. Bewertet werden nicht etwa das  Kapitalmarktumfeld der Immobilienwirtschaft wie bei PRI (Principles for  Responsible Investment) oder das Performancepotenzial einzelner  Immobilien wie bei LEED oder BREEAM, sondern Fonds und Unternehmen. Zur  Bewertung wird die Nachhaltigkeitsperformance der einzelnen Immobilien  abgefragt, um diese dann anschließend auf Portfolioebene zu aggregieren.

Neben dem Blick auf die Nachhaltigkeitsverantwortung gegenüber  Investoren und Immobiliennutzern gilt es jedoch auch eine Verantwortung  als Arbeitgeber der Immobilienbranche zu erfüllen. Fundierte Kompetenz  in Nachhaltigkeitsthemen wird nicht nur für die Messbarkeit von  Nachhaltigkeit z.B. in Form von Ratings oder Zertifizierungen bedeutsam.  Auch das Fondsmanagement muss nachhaltig handeln, Mitarbeiter sind  entsprechend zu qualifizieren, Geschäftsprozesse umzustrukturieren oder  neue Transparenzrichtlinien in der Berichterstattung umzusetzen.

Wichtiger rechtlicher Hinweis

Quelle: https://www.netfonds.de


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